서울 땅값 4%대 상승…지가 부담 커지며 분양가 고점 경신

【서울 = 서울뉴스통신】 이성현 기자 = 지난해 서울 땅값이 4% 넘게 오르며 전국 평균을 크게 웃돈 것으로 나타났다. 분양가에서 땅값이 차지하는 비중이 높은 서울의 특성상 지가 상승이 분양가 고공행진으로 이어지고 있다는 분석이다.

28일 국토교통부와 한국부동산원이 발표한 ‘2025년 연간 지가 변동률’에 따르면 지난해 전국 지가는 2.25% 상승했다. 지역별로는 서울이 4.02%로 가장 높았고, 경기는 2.32%로 전국 평균을 상회했다. 서울 내에서는 강남구(6.18%), 용산구(6.15%), 서초구(5.19%) 등 핵심 지역의 상승률이 5%를 넘겼다.

지가 상승은 분양가에도 즉각 반영됐다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 ‘민간아파트 분양 가격 동향’에 따르면 지난해 12월 기준 서울에서 최근 1년간 분양된 민간아파트의 ㎡당 평균 분양가는 1594만원으로 집계됐다. 이를 3.3㎡로 환산하면 5269만4000원으로, 역대 최고치다. 서울 분양가는 2024년 6월 4000만원을 넘긴 뒤 상승세를 지속해 같은 해 11월 처음으로 5000만원대를 돌파했다.

아파트 분양가는 건축비와 택지비로 구성되는데, 택지비는 감정평가로 산정되는 순수 대지비용에 각종 가산비가 더해져 결정된다. 수도권, 특히 서울은 토지가격이 높아 분양가에서 대지비가 차지하는 비중도 크다.

지난해 12월 서울에서 공급된 아파트 분양가 중 대지비 비중은 80%에 달했다. 강남구 ‘역삼센트럴자이’ 분양이 평균치를 끌어올렸다는 평가다. HUG에 따르면 같은 달 서울의 대지비 비율 80%는 1월 ‘래미안원페를라’ 분양 당시와 함께 연중 최고 수준이다. 전용 84㎡ 기준 최고 분양가는 래미안원페를라 24억5070만원, 역삼센트럴자이 28억1300만원에 이르렀다.

지역 간 격차도 뚜렷하다. 지난달 수도권 아파트의 분양가 대비 대지비 비율은 52%였지만, 5대 광역시 및 세종시는 38%, 기타 지방은 13%에 그쳤다. HUG는 같은 지역 내에서도 구·동별 입지, 학군, 역세권 여부 등에 따라 분양가와 대지비 편차가 크게 나타날 수 있다고 설명했다.