하반기 상업용 부동산…오피스·물류 ‘기지개’ vs 리테일 ‘여전히 침체’

【서울 = 서울뉴스통신】 이성현 기자 = 금리 인하로 상업용 부동산 시장에 대한 기대감이 커지고 있지만, 하반기 전망은 자산 유형에 따라 엇갈리는 흐름을 보이고 있다.

오피스, 물류센터, 호텔, 데이터센터는 회복 또는 호황세에 진입할 것으로 예상되는 반면, 리테일은 경기 침체 여파로 침체기를 벗어나기 어려울 것이라는 분석이다.

8일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 젠스타메이트가 지난달 국내 주요 투자사 및 운용사 관계자 약 70명을 대상으로 진행한 설문조사에 따르면, 하반기 상업용 부동산 시장은 자산별로 뚜렷한 온도차를 보였다.

오피스 시장은 회복기(34%) 또는 호황기(19%)를 예상한 비중이 53%로, 전반적인 낙관론이 우세했다. 특히 강남권역(GBD)은 67%, 여의도권역(YBD)은 53%로 투자 선호도가 높게 나타났으며, 도심권역(CBD)은 공급과잉 우려로 비선호 응답이 27%에 달했다.

최근 서울 A급 오피스의 평균 공실률은 2.7%로, 자연공실률(5%) 이하 수준이다. 강남(1.7%), 여의도(2.8%) 모두 안정적인 수치를 기록했고, 실질 임대료는 ㎡당 3만7248원으로 전 분기 대비 2.1% 상승, 명목 임대료는 3만9599원으로 2.3% 증가하며 꾸준한 오름세를 보이고 있다.

물류센터는 공급량 감소의 영향으로 회복 기대가 커졌다. 조사 결과, 회복기 진입을 예상한 응답자는 47%로 침체기(36%)를 앞질렀다. 올해 상반기 신규 공급 면적은 지난해 4분기 대비 40% 감소했고, 연간 기준으로는 작년 대비 약 3분의 1 수준에 머물 전망이다. 투자자 42%는 매매가격이 현 수준을 유지할 것으로 보았고, 46%는 임대료도 당분간 변동 없을 것으로 예측했다. 지역별로는 수도권 동남권(59%)과 중앙권(54%)에 대한 선호가 높았다.

호텔은 코로나19 팬데믹 이전 수준을 넘는 객실 가동률(OCC)을 기록하며 전체 응답자의 94%가 긍정적인 전망을 내놨다. 호황기를 예상한 응답 비율은 상반기보다 19%p 증가한 36%에 달했으며, 서울 중구·종로구(76%)와 마포구(31%)가 주요 투자 선호 지역으로 떠올랐다.

AI 확산의 직접적인 수혜를 받고 있는 데이터센터는 호황기 전망이 59%로, 상반기 대비 13%p 증가했다. 응답자 중 71%는 가격 상승을, 47%는 임대료 상승을 점쳤다.

반면 리테일 시장은 여전히 침체 국면에 머물 전망이다. 후퇴기(17%)와 침체기(67%)를 합한 응답 비율이 84%에 달했고, 임대료 하락을 예측한 비율은 30%로 상반기보다 다소 줄었지만 여전히 시장에 대한 보수적 인식이 우세했다.

젠스타메이트 리서치센터 관계자는 “상업용 부동산 시장 전반이 회복 흐름을 보이지만, 자산별 차별화가 뚜렷해 선별적 접근이 필요하다”며 “지역과 유형별로 구분된 전략이 필요한 시점”이라고 조언했다.