수도권 민간아파트 10채 중 3채 ‘미계약’… 2분기 초기분양률 69.9%로 뚝

23일 오전 서울 중구 남산에서 바라본 서울 아파트 모습. 사진 = 서울뉴스통신 자료사진

【서울 = 서울뉴스통신】 이성현 기자 =올해 2분기 수도권 민간 아파트 10채 중 3채가량이 분양 개시 후 반년이 지나도록 계약을 마치지 못한 것으로 조사됐다. 치솟는 분양가와 강화된 대출 규제 속에서 실수요자들의 자금 조달 부담이 커진 데다, 입지 및 지역별 양극화 현상이 한층 심화했기 때문으로 분석된다.

7일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 올해 2분기 말 기준 수도권 민간 아파트의 평균 초기분양률은 69.9%를 기록했다. 이는 전년 동기(78.4%) 대비 8.5%포인트 떨어진 수치다.

초기분양률은 아파트 분양 개시 후 3개월 초과 6개월 이하 기간 동안 총 분양 가구 수 대비 실제 계약이 체결된 가구 수의 비율로, 분양 직후 시장의 초기 반응을 측정하는 핵심 지표다. HUG는 주택분양보증이 발급된 30가구 이상 일반 아파트 사업장을 전수조사해 이를 산출한다.

지역별로는 뚜렷한 온도 차를 보였다. 서울은 100.0%를 기록하며 전 분기 및 전년 동기와 마찬가지로 완판 행진을 이어갔다. 경기도(80.8%) 역시 전 분기(50.5%) 대비 30.3%포인트, 전년 동기(62.7%) 대비 18.1%포인트 상승하며 반등에 성공했다.

반면 인천은 48.2%로 급락했다. 전 분기(78.5%) 대비 30.3%포인트, 전년 동기(100.0%) 대비 무려 51.8%포인트나 폭락한 수치로, 분양 후 6개월이 지나도록 절반 이상이 미계약 상태로 남았다.

5대 광역시와 세종시의 상황은 더욱 엄혹하다. 2분기 평균 초기분양률은 37.7%에 그쳐 전 분기(84.9%) 대비 47.2%포인트, 전년 동기(57.9%) 대비 20.2%포인트나 급감했다.

강원·충북·충남·전북·전남·경북·경남·제주 등 기타 지방의 경우 58.7%를 기록해 전 분기(49.6%) 대비 9.1%포인트, 전년 동기(47.1%) 대비 11.6%포인트 소폭 상승했다.

이에 따른 전국 평균 초기분양률은 62.2%로 집계됐다. 전 분기(59.6%)보다는 2.6%포인트 올랐으나, 전년 동기(64.1%)와 비교하면 1.9%포인트 낮아진 수치다.

주택 공급 부족 우려로 집값 상승세가 이어짐에도 신규 분양 단지가 외면받는 주요 원인으로는 ‘고분양가’와 ‘대출 규제’가 꼽힌다.

HUG에 따르면 최근 1년간 전국에서 신규 분양된 민간 아파트의 ㎡당 평균 분양가격은 6월 말 기준 623만 6,000원으로 전년 동월 대비 34만 1,000원 올랐다. 이를 3.3㎡(1평)당으로 환산하면 약 2,061만 5,000원에 달한다.

국내 은행권의 중소기업 대출 연체율이 9년 만에 가장 높은 수준으로 치솟았다. (은행대출) / 사진 = 서울뉴스통신 AI생성 이미지

반면 금융권의 주택담보대출 규제가 강화되면서 실수요자들의 발이 묶였다. 현재 주담대 한도는 15억 원 이하 주택 최대 6억 원, 15억~25억 원 주택 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원으로 제한되어 있다. 여기에 LTV(담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)까지 적용되면 실제 대출 가능 금액은 더욱 줄어든다.

여기에 비선호 입지 위주의 공급도 미계약을 부추겼다. 지난 6월 전국 분양 물량 1만 4,964가구 중 선호도가 높은 서울 물량은 1,203가구에 불과했다. 이 같은 초기 계약 부진은 미분양 적체로 이어져, 2분기(6월 말) 기준 전국 미분양 주택은 6만 7,464호로 전 분기(6만 5,283호) 대비 3.3% 증가했다.