프라임급만 웃는다…상업용 부동산도 ‘등급 전쟁’ 심화

【서울 = 서울뉴스통신】 이성현 기자 = 상업용 부동산 시장에서 자산 등급에 따른 희비가 더욱 뚜렷해지고 있다. 역세권 입지와 대형 연면적, 신축·고층 등 조건을 갖춘 프라임급 자산으로 수요가 쏠리면서 공실률은 낮아지고 임대료는 오르는 반면, 그 외 등급 자산은 상대적으로 회복 속도가 더디다는 분석이다.

16일 CBRE코리아가 발표한 ‘2026 국내 상업용 부동산 시장 전망’에 따르면 올해 오피스와 물류센터 임대차 시장에서 자산 등급별 임대료·공실률 격차가 더 확대될 것으로 예상된다. 지난해 오피스 빌딩 평균 공실률은 전년 대비 0.9%포인트 상승했지만 3.3%로 여전히 자연공실률(5%)을 크게 밑돌았다. 명목임대료와 실질임대료는 각각 6.9%, 6.5% 상승했다.

올해도 오피스 시장은 낮은 공실률과 임대료 상승 흐름을 이어갈 전망이다. CBRE코리아는 평균 공실률이 4% 중반대를 유지할 것으로 내다봤다. 다만 개발원가 상승에 따른 임대료 압박 속에서 실질 임대료 상승 폭은 지난해(약 7%)보다 소폭 둔화될 가능성이 제기된다.

특히 프라임급 오피스에 대한 선호가 이어지며 임대료 양극화가 심화되고 있다. 서울 권역별로 ㎡당 프라임급과 A급 오피스의 명목 임대료 격차는 도심권역(CBD) 25%, 강남권역(GBD) 22%, 여의도권역(YBD) 34%에 달했다. 올해 도심권역을 중심으로 대형 A급 오피스 약 24만㎡가 공급될 예정이지만, 중장기적으로는 2030년 이후 도심·강남권을 중심으로 공급이 늘어 공실 리스크가 확대될 가능성도 제기된다.

물류시장 역시 자산 등급에 따른 차별화가 두드러진다. 지난해 물류센터 공실률은 17.0%로 정상화 국면에 접어들었고, 상온 물류센터 공실률은 전년 대비 5.9%포인트 하락한 10.7%를 기록했다. 프라임급 물류센터 공실률은 10.3%로 낮아진 반면, A급 물류센터는 20.7%로 두 배가량 높아 약 10%포인트 격차를 보였다.

CBRE코리아는 오피스와 물류센터 모두 대형화·프라임화 흐름 속에서 입지와 스펙에 따른 자산별 차별화가 고착화될 것으로 전망했다. 프라임급 자산의 희소성이 커지면서 낮은 공실률과 상대적으로 높은 임대료가 유지되는 반면, 그렇지 못한 자산은 경쟁 압박을 더 크게 받을 수 있다는 분석이다.