주담대 대환 막히고 한도 혼선…10·15 대책 후 금융시장 ‘혼란’

【서울 = 서울뉴스통신】 이성현 기자 = 정부의 10·15 부동산 대책 발표 이후 주택담보대출(주담대) 규제가 급격히 강화되면서 대출 갈아타기(대환)와 신규 대출이 막히는 등 시장의 혼란이 커지고 있다. 서울 전역과 수도권 대부분이 규제지역으로 묶이면서 실수요자와 기존 대출자 모두 제도 적용의 혼선 속에 어려움을 겪고 있다.

17일 금융권과 부동산업계에 따르면, 이번 대책 이후 은행권의 저금리 주담대 대환대출은 사실상 불가능해졌다. 대환대출은 기존 대출을 상환하고 새로운 조건으로 다시 대출을 받는 형태인데, 정부의 규제 강화로 신규 대출로 분류돼 담보인정비율(LTV) 하향 적용을 받게 됐다.

이번 대책으로 서울과 수도권 대부분 지역의 LTV는 70%에서 40%로 강화됐다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 LTV 70%로 7억 원 대출받은 차주가 저금리로 대환하려면 새 기준에 따라 4억 원까지만 가능하고, 나머지 3억 원은 일시 상환해야 한다. 여기에 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 스트레스 금리도 기존 1.5%에서 3%로 두 배 높아져 실질 한도는 더 줄어들었다.

한 시중은행 관계자는 “앞서 6·27 대책 당시에도 생활안정자금 목적 대출 한도를 1억 원으로 제한하면서 대환이 막혔다가 풀린 적이 있었다”며 “이번에도 금융당국이 추가 지침을 내기 전까지는 대환대출이 사실상 불가능하다”고 말했다.

신용대출 규제도 강화됐다. 1억 원을 초과하는 신용대출을 받은 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 매수할 수 없다. 기존에는 서울 강남 3구와 용산구만 해당됐지만 이번 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 확대되면서 대상 차주가 대폭 늘었다.

또한 대출 한도 산정 기준인 ‘주택가격 판단 시점’을 두고도 혼선이 이어지고 있다. 정부는 주택가격을 대출 신청일 기준으로 판단한다고 밝혔지만, KB부동산 시세나 한국부동산원 가격 등 적용 지표가 시점별로 달라질 수 있어 실제 대출 가능 금액이 오락가락하는 상황이 벌어지고 있다.

예컨대 15억 원 이하 주택은 6억 원, 15억~25억 원 사이는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 한도가 차등 적용된다. 하지만 매매계약 당시 15억 원 이하였더라도 KB시세 일반평균가가 15억 원을 초과하면 대출 한도는 4억 원으로 줄어든다. 반대로 매매가는 15억 원을 넘었지만 시세가 15억 원 이하라면 6억 원까지 받을 수 있다.

은행권에서는 연말로 갈수록 대출 여력이 줄어드는 상황에서 거래 지연이 늘어날 것으로 보고 있다. 한 시중은행 관계자는 “최근 잔금일을 내년으로 미루는 계약이 늘고 있다”며 “대출 신청일 기준으로 주택가격이 판단되기 때문에 잔금일까지 시세가 변동될 경우 한도 산정에서 혼란이 불가피하다”고 말했다.

전문가들은 이번 대책이 단기적으로는 시장 과열을 진정시키는 효과를 낼 수 있지만, 실수요자의 금융 접근성을 지나치게 제한할 경우 거래 절벽과 유동성 경색으로 이어질 수 있다고 우려하고 있다.