상가 5곳 중 1곳이 비어…지방·수도권 신도시 공실 심화에 ‘용도 전환 완화’ 요구

【서울 = 서울뉴스통신】 이성현 기자 = 지방과 수도권 신도시 상가 5곳 중 1곳이 비어 있는 것으로 나타나면서 공급 과잉을 줄이기 위한 상업용지 용도 변경 규제 완화가 필요하다는 지적이 잇따르고 있다. 고금리 장기화와 오프라인 소비 감소가 겹치면서 상가 공실률이 전국적으로 상승했고, 일부 지역에서는 슬럼화 조짐까지 보이고 있다.

알투코리아부동산투자자문은 3일 발표한 ‘12월 부동산 마켓 브리프’에서 “지방 신도시를 중심으로 상업시설 공실률이 20%를 넘기며 심각한 침체 신호가 나타나고 있다”고 분석했다. 실제 한국부동산원 2분기 임대 동향 자료에서도 전국 중대형 상가는 13.4%, 집합상가는 10.5%로 소규모 상가(7.5%)보다 공실률이 높게 나타났다.

지역별로는 중대형 상가 기준 △세종 26.7% △충북 20.2%가 두드러졌으며, 집합상가도 △울산 21.4% △전남 23.2% △경북 26.7% 등 여러 지역에서 20%를 초과했다. 수도권 역시 △경기 10.8% △인천 12.6%로 두 자릿수 공실률을 기록했다.

이 같은 공실 확대 배경에는 복합적인 요인이 자리하고 있다. 신도시 2기 지역은 상업용지 비율 자체는 낮지만 높은 용적률로 인해 인구 1인당 상가 연면적이 △1기 3~4㎡에서 △2기 8~10㎡로 증가해 수요 대비 공급이 크게 늘었다. 여기에 지식산업센터 공급 과잉으로 추가 상업시설이 자연스럽게 늘어난 점도 지목된다.

또한 이커머스 확대와 배달 문화 보편화로 오프라인 상권의 의존도가 낮아졌고, 고금리와 상가임대차보호법으로 인해 임대료가 경직되면서 공실이 늘어도 가격 조정이 이뤄지지 않는 현상이 반복되고 있다.

노학민 알투코리아 투자분석본부장은 “지속적인 공급 과잉을 제도적으로 바로잡을 필요가 있다”며 “신규 도시개발에서 상업용지 비율 기준을 현실화하고, 기존 상업시설의 용도 변경 규제를 완화해 추가적인 공급 부담을 줄여야 한다”고 강조했다.

정부도 이러한 실태를 반영해 9·7 주택공급 확대방안에 비주택용지의 용도 전환을 포함했다. 한국토지주택공사(LH)는 전체 1만5000호 중 28%에 해당하는 4100호 공급을 위해 유보지 및 비주택용지 용도 조정안을 국토교통부에 제출한 상태다. 조정 대상에는 △남양주왕숙 유보지 1800㎡(455호) △파주운정3 유보지 27만4000㎡(3200호) △수원당수 단독주택용지(490호) 등이 포함된다.

전문가들은 “상권 붕괴가 현실화되기 전에 용도 전환·업종 다양화·도시계획 조정 등 다층적 대응이 필요하다”고 강조하고 있다.